Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği hakkında bilgi verir misiniz?
Borçlar Kanunumuz, sözleşme serbestisi ilkesini benimsemiştir. Buna göre, kanunda aksi belirtilmedikçe, taraflar istediği şekil ve şartta sözleşme yapabilirler. Ancak kanunlarımız bazı özel hallerde, bazı sözleşmeler için şekil şartı öngörmüştür. Kat Mülkiyeti Kanunu, Türk Borçlar Kanunu ve Noterlik kanunu çerçevesinde, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin noter huzurunda ve noter tarafından düzenlenecek şekilde yapılması zorunludur. Bu sözleşmelerde sadece imza onaylı noter sözleşme tipi geçersizdir, sözleşme tamamen noter tarafından yazılmalı ve onaylanmalıdır.
Arsa sahipleri ile müteahhit arasında yapılan sözleşmelerde ne gibi hususlara dikkat edilmeli?
Hukuki dayanak ve ispat açısından bu sözleşmeler oldukça önemlidir. Şöyle ki, arsa sahibinin mağduriyet yaşamaması için özellikle dikkat etmesi gereken hususlar vardır. Bunlar tarafımızdan tavsiye niteliğindedir. Genelde inşaat bitimi için öngörülen süreler temel ruhsatının alınması ile başlar fakat temel ruhsatı için bir süre sözleşmede yer almaz. Bu konuda da sözleşme ile kısıtlama getirilmelidir. Teknik şartnamede belirtilen hususlar mutlaka bir inşaat bilirkişisi ve avukat ile istişare edilmelidir ve imara uygunsuzluk halinde müteahhide yönelik yaptırımlar sözleşmede yer almalıdır. Bunlar arsa sahipleri için olan tavsiyelerimiz. Müteahhitler ise eğer ipotekli devire ilişkin bir sözleşme yapmışlarsa, ipoteğin arsa sahibinin şahsi problemleri yüzünden çıkmaması hususlarını iyi irdelemeli, müeyyidelerle kendini sağlama almalıdır. Daha sonra hukuki bir uyuşmazlığı önüne geçebilmek için, arsa sahibine verilecek olan ev ile kendisine ait olan evlerin özelliklerini sözleşmeye iyi aksettirmelidir. Aksi halde hukuki olarak çıkmaza girmelerine sebebiyet verebilir.
Bu bahsetmiş olduğunuz hususlar genelde arsa sahipleri için tavsiyeler değil mi?
Hayır. Aslında tamamı müteahhitler için bir tavsiye. Günümüz şartlarında reklam ticaretin en önemli aşaması. Bu hususlar sözleşmede müteahhidin önerisi ile yer alırsa, karşı tarafa güven verebileceği gibi, rekabet gücünü de arttırır. Aynı zamanda kaliteye ulaşma noktasında kendisi için bir azim sebebi olur. Kısa vadede aleyhe gibi görünen hususlar, uzun vadede müteahhit için iyi bir reklam ve marka değeri artışıdır.
Müteahhidin 3.kişiye satmış olduğu dairelerde, 3.kişi tarafından sözleşme şartlarına ve vadeye dikkat edilmediği takdirde neler yapılabilir?
Az önce de bahsetmiş olduğumuz gibi, kurumsallık hukuki uyuşmazlıkların çözümünde çok önemlidir. Bu sorunuzu tüm sektörler için ortak bir soru kabul ederek cevaplamak istiyorum. Tekraren belirtmeliyim ki, hukukumuzda genel ilke sözleşme serbestisi ilkesidir. Bu ilkeye göre, taraflar istedikleri şekilde, yazılı yahut sözlü olarak, istedikleri hususları sözleşmeye aktararak bir akit düzenleyebilirler. Burada dikkat edilmesi gereken husus, aslında sorunuzu kendinde gizlidir. Sözleşme şartlarına ve vadeye riayet edilmemesinin yaptırımı, sözleşmede yer almalıdır. Bu sözleşmede serbestçe belirlenebilir. Cezai şart öngörülebilir, satış iptal edilebilir, yeniden yapılandırılabilir yani kısacası sözleşmede öngörmüş olduğunuz tüm şartlar ve yaptırımlar geçerli hale getirilebilir.Eğer sözleşmenizde böyle bir yaptırım yok ise, genel hükümler çerçevesinde alacak davası açabilir yada icra takibi ile alacağınız tahsil edebilirisiniz.
İcra takibi dediniz… Kısaca icra takibini anlatabilir misiniz?
İcra takiplerindeki usul uygulama ile teoride birbirinden çok farklıdır. Bu konuda mutlaka bir uzmandan yardım alınmalı. Hukuki terminolojiyi kullanmadan söyleyecek olursak icra takiplerini genel olarak 2 grupta tasnif edebiliriz. Bunlar evraklı ve evraksız alacaklardır. Mesela evraksız bir alacağınız var diyelim. İcra İflas Kanunumuz bunun da tahsilini mümkün kılmıştır. Genel haciz yolu dediğimiz yol ile başlatılan takip üzerine, borçluya ödeme emri gönderilir. Bu ödeme emrinde 7 gün içerisinde ya borcunu öde ya da İCRA DAİRESİNE itiraz et denir. Elimizde, senet, çek gibi kıymetli evrak olmaksızın yapılan bu icra takibinde, borçlu 7 gün içerisinde borcunu ödemez ve icra dairesine itiraz etmezse borç kesinleşir. İcra dairesi dışında başka bir mercie yapılan itiraz geçersizdir ve borcun kesinleşmesine sebebiyet verir. Evraklı takiplerde de aynı usul takip edilir ve 10 günlük süre verilir. Bu sürede ödenmeme ve itiraz etmeme halinde borç kesinleşir, itiraz hakkı ortadan kalkar. Takibin açılması ile avukatınız, borçlunun SSK, Tapu ve Araç kayıtlarını online olarak kendi sisteminden sorgulayabilir ve kesinleşmenin ardından online olarak haciz işlemi uygulayabilir.
Peki bu sorgulama neticesinde borçlunun malvarlığı ve SSK kaydı bulunmazsa neler yapılabilir?
Burada ev ve işyeri haczi yapılabileceği gibi, icra dairesinde yahut haciz esnasında icra tutanağında belirtilmek suretiyle ödeme taahhüdü de alınabilir. Bu taahhüdün ihlali halinde, borçlu aleyhine hapis cezası bulunmaktadır. Yapılabilecek en doğru ve caydırıcı şey taahhüt alabilmektir.
Çok teşekkür ederiz… Son olarak eklemek istedikleriniz diyelim…
Fuar boyunca üyelerimizle beraber olacağız. Gerekli hususları program boyunca birebir görüşebiliriz. Teşekkür ederiz…